Stambeni sektor Bosne i Hercegovine u fazi je u kojoj dizalica i gradilišta ne nedostaje, ali se završetak započetih stambenih jedinica ne odvija onom brzinom koja je vladala ranije. U 2025. godini završeno je 3.016 novih stanova, što je 11,8% manje u odnosu na 2024. godinu, dok je s druge strane broj nezavršenih stanova na kraju četvrtog kvartala 2025. godine iznosio 6.926, što je za 26,4% više u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Ove brojke, koje je objavila Agencija za statistiku BiH, zajedno pokazuju sektor koji počinje graditi više nego što uspijeva završiti, prenosi Forbes BiH.
Glavni izvođači radova
Podaci se odnose isključivo na nove stanove u potpuno novim zgradama, ali uključuju i dograđene stanove na postojećim građevinama koji su građeni kao nove stambene jedinice.
Podaci o broju i površini završenih stanova te podaci o broju nezavršenih stanova prikupljaju se od glavnih izvođača radova koji imaju izravan ugovor s investitorom (ili grade za vlastite potrebe, tržište i sl.), navodi se u izvješću Agencije.
Gotovo 7.000 nezavršenih stanova ukazuje na sve veći broj projekata čije se finaliziranje odgađa, a to može značiti duže rokove izgradnje, odgođenu prodaju ili strateške odluke investitora da čekaju povoljnije tržišne uvjete prije završetka i prodaje stanova.
U 2025. godini završeno je 3.016 novih stanova, 11,8% manje u odnosu na 2024. godinu.
Pad u realizaciji dolazi nakon nekoliko razdoblja snažnije ekspanzije, kada je bila vidljiva intenzivna gradnja u većim urbanim centrima u BiH. Investitori su u tom razdoblju bili budni i ekspresno su odgovorili na rast cijena i potražnje većim brojem gradilišta.
U 2024. godini broj nezavršenih stanova u BiH iznosio je 5.479, a godinu ranije 4.683, dok je broj završenih stanova u 2024. godini dosegnuo 3.420, a 2023. godine 2.909. Promatrano u razdoblju od 2021. do 2025. godine, 2024. godina bila je ujedno i najbolja godina po broju završenih novih stanova, ali unatoč tome, službeni podaci pokazuju da u BiH dvije godine zaredom raste broj nezavršenih stanova.
Što očekivati
Dublje sagledavanje domaćeg tržišta nekretnina u zemlji u kojoj mogućnosti investiranja privatnog kapitala gotovo da ne postoje ili su minimalne, te gdje iz godine u godinu raste štednja građana i priljev doznaka iz inozemstva, pokazuje da je kupnja nekretnina nerijetko financijska imovina, a ne samo mjesto stanovanja. Stanovi se često kupuju kako bi imali ulogu čuvara imovine u nesigurnim ekonomskim vremenima.
Što očekivati u ovom graditeljskom ciklusu? Smanjenje cijena novoizgrađenih nekretnina? Da, ali samo ako ponuda nadmaši kupovnu moć.
Za sada cijene novih stanova ostaju na dosadašnjim razinama. Kako navodi portal nadjistan.ba, u trećem kvartalu 2025. cijene novih stanova popele su se na rekordnu razinu, pri čemu je prosječna cijena novog stana u Sarajevu iznosila 4.270 KM/m². Ova cijena bila je za čak 721 KM po metru kvadratnom ili 20,3% viša u odnosu na drugi kvartal 2025., kada je iznosila 3.549 KM. Prodaja je u trećem kvartalu prošle godine bila manja za 7,4% u odnosu na drugi kvartal.
Napominje se kako postoje velike razlike u cijenama i prodaji stanova po pojedinim općinama. Kada je riječ o prosječnim cijenama svih stanova – starogradnje i novogradnje – u 2024. godini, one su najviše u Općini Trnovo – apartmani na Bjelašnici (4.040 KM/m²), Stari Grad Sarajevo (4.020 KM/m²), a potom slijede Centar Sarajevo (3.900 KM/m²), Novo Sarajevo (3.830 KM/m²), Novi Grad Sarajevo (3.110 KM/m²), Ilidža (3.000 KM/m²) i Vogošća (2.800 KM/m²). U odnosu na 2023. godinu, najveći rast cijena je, prema analizi trendova portala nadjistan.ba, zabilježen u Vogošći (16%) te Novom Sarajevu i Starom Gradu Sarajevo (po 15%), dok su cijene najmanje rasle u Trnovu – apartmani na Bjelašnici (10%). U prosjeku, kada se promatraju cijene stanova u svim općinama zajedno, u 2024. je došlo do rasta cijena od 13% u odnosu na 2023. godinu.
Postavlja se logično pitanje: ako su cijene i dalje rekordne, što pretpostavlja da postoje kupci koji kupuju nekretnine po toj cijeni, zašto se izgradnja završava dinamikom kakvu prikazuju posljednji službeni podaci?
Razlozi bi mogli biti brojni: od promjene cijena koje remete planirani proračun, nedostatka kapitala, kašnjenja u isporuci materijala, nedostatka radne snage, do opreznije kupnje i čekanja povoljnijih cijena kvadrata.
Brže završavanje znači i preplaviti tržište velikim brojem nekretnina. Više gotovih stanova na tržištu ne daje nužno sigurnost da će se visoka cijena održati – naprotiv. Tržište je logično: veća ponuda potencijalno donosi niže cijene.