Život s kreditom ili život pod najamom – pitanje je koje si sve više mladih obitelji u Bosni i Hercegovini postavlja. Dok je za jedne iznajmljivanje stana privremeno rješenje i samo jedna stepenica koju treba prijeći do kupnje vlastitog doma, za druge je ovo jedina mogućnost osiguravanja krova nad glavom. Financijski smo usporedili obje opcije kroz razdoblje od 25 godina.
Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini posljednjih godina bilježi vrtoglav rast cijena nekretnina, kako u novogradnji tako i u starogradnji. Dok su cijene nekretnina u godinu dana porasle za 23 posto, plaće su porasle za svega nekoliko postotaka.
Službeni podaci
Prema službenim podacima za prvo tromjesečje ove godine, prosječna mjesečna isplaćena neto plaća u BiH iznosila je 1 656 KM, što je tek 2,6 % više u odnosu na četvrto tromjesečje 2025. godine (1 613 KM), dok je prosječna cijena stana u FBiH veća za čak 23 % u odnosu na 2024. godini. Prema podacima za 2025. godinu, prosječne cijene svih prodanih stanova u Sarajevu, i stare i nove gradnje, kretale su se od oko 4.220 KM/m² u Centru do 4.550 KM/m² u Starom Gradu, dok su Ilidža i Vogošća rasle između 17 i 20 % u odnosu na godinu ranije. U Banjoj Luci novogradnja se kreće od 3.100 KM pa do 5.900 KM/m² u ekskluzivnijim dijelovima grada. Jedan je grad u BiH čak prestigao Sarajevo po cijeni kvadrata: Trebinje, gdje su cijene novih stanova u prvom tromjesečju 2026. dosegnule 4.577 KM/m², u usporedbi sa Sarajevom gdje je prosječna cijena bila 4.226 KM/m².
Podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove za prošlu godinu pokazuju da je na području Federacije BiH prodano 23.398 nekretnina, ukupne vrijednosti 1.896.158.837 KM. Prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu (stara gradnja) u Federaciji BiH iznosi 3.100 KM/m². Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2025. godini zabilježena je na području općine Stari Grad Sarajevo; njegova ukupna cijena iznosila je 1.315.000 KM, a korisna površina tog stana je 165 m² i nalazi se u zgradi izgrađenoj 1900. godine.
Foto: Unsplash
U drugom bh. entitetu, Republici Srpskoj, prošle je godine prometovano 37.950 nekretnina ukupne vrijednosti 1,37 milijardi KM, što je 210 milijuna KM više u odnosu na godinu ranije. Najveći broj zabilježen je u Banjoj Luci i Bijeljini, te je prosječna cijena stana po četvornom metru iznosila 2.567 KM (115 KM više nego 2024. godine). Cijena najskupljeg prometovanog stana od 66,8 četvornih metara, izgrađenog 2024. godine na Jahorini, iznosila je 798.000 KM.
Matematika na papiru
Jednako kao i cijene stanova, i dugoročni najam stana u BiH doživio je rast. Stanarina koja se nekada plaćala 300 KM, danas iznosi 500 KM i više, što je i startni mjesečni minimum za lokacijski pristupačnu nekretninu. Na online platformi olx.ba oglašen je dvosoban stan u centru Sarajeva, kvadrature 65 m², koji se iznajmljuje za 1.300 KM, zatim garsonijera u Zenici od 26 četvornih metara po cijeni od 550 KM. Stan u sarajevskom naselju Bulevar od 49 četvornih metara iznajmljuje se za 800 KM mjesečno, a stan u Banjoj Luci, gotovo iste kvadrature (47 četvornih metara), moguće je unajmiti za 500 KM (cijene variraju ovisno o lokaciji).
Kako matematika izgleda na papiru za iznajmljivanje i kupnju stana na kredit:
- Stan: dvosoban, 55 m², Novo Sarajevo
- Cijena: oko 240.000 KM
- Učešće (20 %): cca 48.000 KM
- Iznos kredita: 192.000 KM
- Rok otplate: 25 godina
- Kamatna stopa: oko 3,5–4 % godišnje (kombinirana, uz Euribor klauzulu)
Ako bismo uzeli ove parametre, mjesečna rata kredita iznosi oko 950 – 1.050 KM.
U ovu cijenu treba uračunati i porez na promet nekretnina, troškove javnog bilježnika (notara), procjene, uknjižbe, agencijsku proviziju (ako je angažirana kao posrednik), opremanje stana, kao i kamatu tijekom 25 godina, na koju će biti izdvojeno između 80.000 i 100.000 KM tijekom otplatnog razdoblja na kredit od 192.000 KM.
Međutim, ono što kupac na kraju ima jest nekretnina u njegovu vlasništvu, koju može dati u nasljedstvo, prodati pa eventualno i iznajmljivati.
S druge strane, najam dvosobnog stana u Sarajevu na boljim lokacijama kreće se u prosjeku između 700 i 900 KM. Ako kao referentnu cijenu uzmemo sredinu od 800 KM, razlika u mjesečnim izdacima u odnosu na kredit iznosi između 150 i 250 KM manje. Ako bismo u obzir uzeli umjereni rast najma od 2 % godišnje, za 25 godina stanarine potrebno je izdvojiti između 240.000 i 280.000 KM. Kupnja stana na kredit na kraju 25-godišnjeg otplatnog razdoblja iznosi oko 330.000 KM (učešće 48.000 KM; kredit 192.000 KM, kamata oko 90.000 KM). U prvoj opciji kupac nakon 25 godina ima nula imovine, a u drugoj nekretninu vrijednu oko 300.000 KM i više, ovisno o lokaciji i tržišnim prilikama.
Pitanje treba li unajmiti ili kupiti stan pitanje je kojim će se baviti mnoge obitelji u BiH i dalje. Za jedne stanarina može biti sloboda, a kredit put prema imovini koja se može ostaviti djeci. I jedna i druga opcija mogu biti ispravne, sve dok se biraju pod utjecajem vlastitih mogućnosti, a ne pod pritiskom tržišta.