Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini posljednjih godina bilježi vrtoglav rast cijena nekretnina, kako u novogradnji tako i u starogradnji. Dok su cijene nekretnina u godinu dana porasle za 23 posto, plaće su porasle za svega nekoliko postotaka.

Službeni podaci

Prema službenim podacima za prvo tromjesečje ove godine, prosječna mjesečna isplaćena neto plaća u BiH iznosila je 1 656 KM, što je tek 2,6 % više u odnosu na četvrto tromjesečje 2025. godine (1 613 KM), dok je prosječna cijena stana u FBiH veća za čak 23 % u odnosu na 2024. godini. Prema podacima za 2025. godinu, prosječne cijene svih prodanih stanova u Sarajevu, i stare i nove gradnje, kretale su se od oko 4.220 KM/m² u Centru do 4.550 KM/m² u Starom Gradu, dok su Ilidža i Vogošća rasle između 17 i 20 % u odnosu na godinu ranije. U Banjoj Luci novogradnja se kreće od 3.100 KM pa do 5.900 KM/m² u ekskluzivnijim dijelovima grada. Jedan je grad u BiH čak prestigao Sarajevo po cijeni kvadrata: Trebinje, gdje su cijene novih stanova u prvom tromjesečju 2026. dosegnule 4.577 KM/m², u usporedbi sa Sarajevom gdje je prosječna cijena bila 4.226 KM/m².

Podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove za prošlu godinu pokazuju da je na području Federacije BiH prodano 23.398 nekretnina, ukupne vrijednosti 1.896.158.837 KM. Prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu (stara gradnja) u Federaciji BiH iznosi 3.100 KM/m². Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2025. godini zabilježena je na području općine Stari Grad Sarajevo; njegova ukupna cijena iznosila je 1.315.000 KM, a korisna površina tog stana je 165 m² i nalazi se u zgradi izgrađenoj 1900. godine.

Foto: Unsplash

U drugom bh. entitetu, Republici Srpskoj, prošle je godine prometovano 37.950 nekretnina ukupne vrijednosti 1,37 milijardi KM, što je 210 milijuna KM više u odnosu na godinu ranije. Najveći broj zabilježen je u Banjoj Luci i Bijeljini, te je prosječna cijena stana po četvornom metru iznosila 2.567 KM (115 KM više nego 2024. godine). Cijena najskupljeg prometovanog stana od 66,8 četvornih metara, izgrađenog 2024. godine na Jahorini, iznosila je 798.000 KM.

Matematika na papiru

Jednako kao i cijene stanova, i dugoročni najam stana u BiH doživio je rast. Stanarina koja se nekada plaćala 300 KM, danas iznosi 500 KM i više, što je i startni mjesečni minimum za lokacijski pristupačnu nekretninu. Na online platformi olx.ba oglašen je dvosoban stan u centru Sarajeva, kvadrature 65 m², koji se iznajmljuje za 1.300 KM, zatim garsonijera u Zenici od 26 četvornih metara po cijeni od 550 KM. Stan u sarajevskom naselju Bulevar od 49 četvornih metara iznajmljuje se za 800 KM mjesečno, a stan u Banjoj Luci, gotovo iste kvadrature (47 četvornih metara), moguće je unajmiti za 500 KM (cijene variraju ovisno o lokaciji).

Kako matematika izgleda na papiru za iznajmljivanje i kupnju stana na kredit:

• Stan: dvosoban, 55 m², Novo Sarajevo
• Cijena: oko 240.000 KM
• Učešće (20 %): cca 48.000 KM
• Iznos kredita: 192.000 KM
• Rok otplate: 25 godina
• Kamatna stopa: oko 3,5–4 % godišnje (kombinirana, uz Euribor klauzulu)

Ako bismo uzeli ove parametre, mjesečna rata kredita iznosi oko 950 – 1.050 KM.

U ovu cijenu treba uračunati i porez na promet nekretnina, troškove javnog bilježnika (notara), procjene, uknjižbe, agencijsku proviziju (ako je angažirana kao posrednik), opremanje stana, kao i kamatu tijekom 25 godina, na koju će biti izdvojeno između 80.000 i 100.000 KM tijekom otplatnog razdoblja na kredit od 192.000 KM.

Međutim, ono što kupac na kraju ima jest nekretnina u njegovu vlasništvu, koju može dati u nasljedstvo, prodati pa eventualno i iznajmljivati.

S druge strane, najam dvosobnog stana u Sarajevu na boljim lokacijama kreće se u prosjeku između 700 i 900 KM. Ako kao referentnu cijenu uzmemo sredinu od 800 KM, razlika u mjesečnim izdacima u odnosu na kredit iznosi između 150 i 250 KM manje. Ako bismo u obzir uzeli umjereni rast najma od 2 % godišnje, za 25 godina stanarine potrebno je izdvojiti između 240.000 i 280.000 KM. Kupnja stana na kredit na kraju 25-godišnjeg otplatnog razdoblja iznosi oko 330.000 KM (učešće 48.000 KM; kredit 192.000 KM, kamata oko 90.000 KM). U prvoj opciji kupac nakon 25 godina ima nula imovine, a u drugoj nekretninu vrijednu oko 300.000 KM i više, ovisno o lokaciji i tržišnim prilikama.

Pitanje treba li unajmiti ili kupiti stan pitanje je kojim će se baviti mnoge obitelji u BiH i dalje. Za jedne stanarina može biti sloboda, a kredit put prema imovini koja se može ostaviti djeci. I jedna i druga opcija mogu biti ispravne, sve dok se biraju pod utjecajem vlastitih mogućnosti, a ne pod pritiskom tržišta.

Objava Vrtoglavi rast cijena u BiH: Je li kupnja stana postala nemoguća misija? pojavila se prvi puta na Republika.

BiH prednjači, ali cijene rastu u cijeloj regiji

Hrvatska je među vodećima u Europskoj uniji po rastu cijena nekretnina; u trećem tromjesečju 2025. cijene stambenog kvadrata skočile su s najvišom stopom od početka 2023. godine, za 13,8 posto na godišnjoj razini. Beograd pak ulazi u fazu usporavanja – u 2025. bilo je razdoblja stagnacije, pa i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada.

BiH se, međutim, ne smiruje. Potražnja za nekretninama u BiH još uvijek je veća od ponude, a stručnjaci kažu da je vrijeme jeftinih nekretnina definitivno iza nas. Jedan od faktora koji gura cijene je i dijaspora. Građani regije na računima trenutno drže 110 milijardi eura, a niska financijska pismenost vodi do toga da velik broj njih višak sredstava ulaže u dodatne nekretnine umjesto u diversifikaciju portfelja.

Koliko košta kvadrat stana po zonama Sarajeva

Evo realne slike tržišta na temelju aktualnih oglasa, uz raspon koji razlikuje starogradnju od novogradnje:

• Centar Sarajeva je na vrhu: starogradnja se kreće između 5.500 i 7.500 KM/m², dok novogradnja prelazi 8.000 KM/m², a u pojedinim penthouse projektima dostiže i 11.000 KM/m². Breka i Kovačići grupiraju se oko medijana od 6.300 KM/m², s rasponom do 7.500 KM/m².
• Stari Grad ima najveći raspon cijena u gradu – od ispod 2.100 do 8.000 KM/m², ovisno o stanju objekta i mikrolokaciji. Baščaršija i Papagajka su pri vrhu, dok stariji objekti na rubnim dijelovima padaju ispod 3.000 KM/m².
• Novo Sarajevo i Grbavica kreću se između 4.500 i 7.700 KM/m², s medijanom oko 5.400 KM/m². Marijin dvor ide i do 6.600 KM/m² za renoviranu novogradnju.
• Ilidža i Stup bilježe medijan od gotovo 4.900 KM/m², s novogradnjom koja na pojedinim lokacijama prelazi 5.800 KM/m² — razina koja je donedavno bila rezervirana za atraktivnije četvrti.
• Novi Grad i Dobrinja nude raspon od 3.200 do 5.750 KM/m², a Vogošća i Rajlovac ostaju jedina zona gdje novogradnja još uvijek ide oko 4.000 KM/m².

Zašto dva stana iste kvadrature mogu imati potpuno različitu cijenu

Ukupna zona je samo polazišna točka. Mikrolokacija — blizina tramvajske linije, škole, zelene površine, pa čak i reputacija zgrade — može pomaknuti cijenu za nekoliko stotina KM/m² u istoj ulici.

Kupci u 2026. sve više pitaju i za grijanje, izolaciju, troškove režija, lift i garažno mjesto. Stan od 60 kvadrata s dobrim rasporedom često postiže bolju cijenu od većeg, ali loše projektiranog stana. I dokumentacija igra ulogu: stan s urednim vlasničkim listom, bez tereta i s riješenim upisom prodaje se brže i bliže traženom iznosu.

Što ovi podaci znače za kupca

Medijan svih oglašenih cijena u Sarajevu iznosi 5.302 KM/m². Za prosječan dvosoban stan od 55 kvadrata to znači traženu cijenu od oko 290.000 KM. Isti stan 2016. godine koštao je oko 95.000 KM; danas je to više od trostrukog iznosa (ispravka: u tekstu stoji “dvostrukog”, ali matematika sugerira i više).

Ključna razlika na koju upozoravaju stručnjaci: oglašena cijena nije prodajna cijena. Razlika između oglašenih i stvarno postignutih cijena nikad nije bila veća. Praktičan savjet za kupca je pratiti realno realizirane transakcije, usporediti više stanova na istoj lokaciji i provjeriti skrivene troškove – adaptacija, instalacije i troškovi prijenosa vlasništva mogu značajno promijeniti računicu.

Za prodavače vrijedi obrnuto upozorenje: postavljanje cijene “za probu”, znatno iznad realne, najčešće dovodi do duljeg stajanja oglasa i kasnijeg snižavanja, često ispod iznosa koji se mogao postići odmah uz realno pozicioniranje.

BiH i dalje ostaje atraktivna za kupce zbog relativno niskih cijena u usporedbi s ostatkom Europe, ali za prosječnog Sarajliju koji kupuje prvi stan, ta relativnost sve rjeđe znači nešto konkretno.

Objava Cijene nekretnina u BiH porasle za 71%: Sarajevo prednjači s rekordnim iznosima pojavila se prvi puta na Republika.

“Sretan sam što mogu objaviti da je prije nekih sat vremena civilna uprava odobrila planove za izgradnju četvrti E1”, priopćio je Guy Yifrah, gradonačelnik izraelskog naselja Maalea Adumima.

Međunarodna zajednica prošli je tjedan kritizirala mogućnost odobrenja tog kontroverznog projekta. UN i EU pozvali su Izrael da odustane od njegove realizacije.

Izraelski ministar financija Bezalel Smotrich, krajnji desničar, pozvao je u četvrtak da se ubrza provedbu plana i anektira Zapadnu obalu, koju je Izrael okupirao 1967., kao odgovor na najavu nekoliko zemalja da će priznati palestinsku državu.

Izraelska nevladina organizacija koja se protivi naseljavanju okupiranih područja, “Mir sada”, upozorila je da je riječ o “kobnom planu za budućnost Izraela i bilo kakve izglede za rješenje (izraelsko-palestinskog sukoba) s dvije države”.

Izuzevši istočni Jeruzalem, koji je Izrael anektirao, na Zapadnoj obali živi gotovo tri milijuna Palestinaca, uz oko 500.000 Izraelaca u naseljima koje UN smatra nezakonitim po međunarodnom pravu, prenosi HINA.

/Desk/

Objava Kolonizacija – Izrael će graditi 3.400 stanova na okupiranoj palestinskoj Zapadnoj obali pojavila se prvi puta na Republika.

Naime, cijene nekretnina na cijeloj Makarskoj rivijeri, ali i znatno šire, ne mogu se mjeriti s Makarskom koja je postala najskuplja, unatoč tome što zgrade niču iz dana u dan na svakoj mogućoj slobodnoj lokaciji. Kada je u pitanju tržište nekretnina u Makarskoj, cijena stana na rivi skočila je na 4500 eura po četvornom metru.

– U Brelima se kupuju urbane vile čija je cijena po kvadratu 4000 eura, dok kvadrat kuće u Tučepima, u prvom redu do mora, košta 5000 eura. Potražnja je velika, a ponuda je postala mala pa će cijene stanova i kuća sigurno biti još veće – kazali su Slobodnoj Dalmaciji iz agencije za promet nekretninama “Nimfa”.

Dodali su kako kvadrat stana u Velikom Brdu, koje je postalo sinonim za prekomjernu izgradnju, košta 3000 eura.

“Stanovi na rivi prodaju se za 4400 eura po kvadratu, nebitno je što nije riječ o novogradnji. Tko ima dobru kupovnu moć, on se ne cjenka već stan kupuje odmah, a tu je riječ uglavnom o strancima – Mađarima, Rusima, Ukrajincima i Slovacima”, piše Slobodna Dalmacija.

Domaći ljudi stanove kupuju na kredit, a ovaj list dodaje kako za cijene gotovo da i ne pitaju Hrvati koji žive u inozemstvu, odnosno Austriji, Njemačkoj, Americi ili Australiji.

– Prije godinu dana kvadrat stana je koštao od 3500 do 4500 eura, a sada u inflaciji košta od 4500 do 5000 eura. Porasla je cijena materijala i rada radnika pa je zato povećana i cijena stanova. Zimi i nemamo baš neke potražnje za kupnjom stanova, ali navala počinje u proljeće i ljeto –​ istaknuo je poduzetnik Joško Šarić, dodavši da “investitori ne diktiraju cijene stanova, već ih diktira tržište”, piše Slobodna Dalmacija.

/Desk/

Objava Mađari, Rusi, Ukrajinci i Slovaci kupuju stanove po Makarskoj, a tu su i Hercegovci – čak i po cijeni od 5.000 eura po kvadratu pojavila se prvi puta na Republika.