Bosna i Hercegovina je u posljednjih pet godina zabilježila najveći rast cijena nekretnina u regiji, za čak 71 posto. I dok analitičari za 2026. prognoziraju dodatni rast od oko 10 posto, tržište u Sarajevu već sada pokazuje brojke koje su donedavno bile nezamislive. Analizirano je više od 130 aktualnih oglasa te su kombinirani s podacima agencija koje prate realno realizirane, a ne samo oglašene cijene, prenosi N1.
BiH prednjači, ali cijene rastu u cijeloj regiji
Hrvatska je među vodećima u Europskoj uniji po rastu cijena nekretnina; u trećem tromjesečju 2025. cijene stambenog kvadrata skočile su s najvišom stopom od početka 2023. godine, za 13,8 posto na godišnjoj razini. Beograd pak ulazi u fazu usporavanja – u 2025. bilo je razdoblja stagnacije, pa i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada.
BiH se, međutim, ne smiruje. Potražnja za nekretninama u BiH još uvijek je veća od ponude, a stručnjaci kažu da je vrijeme jeftinih nekretnina definitivno iza nas. Jedan od faktora koji gura cijene je i dijaspora. Građani regije na računima trenutno drže 110 milijardi eura, a niska financijska pismenost vodi do toga da velik broj njih višak sredstava ulaže u dodatne nekretnine umjesto u diversifikaciju portfelja.
Koliko košta kvadrat stana po zonama Sarajeva
Evo realne slike tržišta na temelju aktualnih oglasa, uz raspon koji razlikuje starogradnju od novogradnje:
- Centar Sarajeva je na vrhu: starogradnja se kreće između 5.500 i 7.500 KM/m², dok novogradnja prelazi 8.000 KM/m², a u pojedinim penthouse projektima dostiže i 11.000 KM/m². Breka i Kovačići grupiraju se oko medijana od 6.300 KM/m², s rasponom do 7.500 KM/m².
- Stari Grad ima najveći raspon cijena u gradu – od ispod 2.100 do 8.000 KM/m², ovisno o stanju objekta i mikrolokaciji. Baščaršija i Papagajka su pri vrhu, dok stariji objekti na rubnim dijelovima padaju ispod 3.000 KM/m².
- Novo Sarajevo i Grbavica kreću se između 4.500 i 7.700 KM/m², s medijanom oko 5.400 KM/m². Marijin dvor ide i do 6.600 KM/m² za renoviranu novogradnju.
- Ilidža i Stup bilježe medijan od gotovo 4.900 KM/m², s novogradnjom koja na pojedinim lokacijama prelazi 5.800 KM/m² — razina koja je donedavno bila rezervirana za atraktivnije četvrti.
- Novi Grad i Dobrinja nude raspon od 3.200 do 5.750 KM/m², a Vogošća i Rajlovac ostaju jedina zona gdje novogradnja još uvijek ide oko 4.000 KM/m².
Zašto dva stana iste kvadrature mogu imati potpuno različitu cijenu
Ukupna zona je samo polazišna točka. Mikrolokacija — blizina tramvajske linije, škole, zelene površine, pa čak i reputacija zgrade — može pomaknuti cijenu za nekoliko stotina KM/m² u istoj ulici.
Kupci u 2026. sve više pitaju i za grijanje, izolaciju, troškove režija, lift i garažno mjesto. Stan od 60 kvadrata s dobrim rasporedom često postiže bolju cijenu od većeg, ali loše projektiranog stana. I dokumentacija igra ulogu: stan s urednim vlasničkim listom, bez tereta i s riješenim upisom prodaje se brže i bliže traženom iznosu.
Što ovi podaci znače za kupca
Medijan svih oglašenih cijena u Sarajevu iznosi 5.302 KM/m². Za prosječan dvosoban stan od 55 kvadrata to znači traženu cijenu od oko 290.000 KM. Isti stan 2016. godine koštao je oko 95.000 KM; danas je to više od trostrukog iznosa (ispravka: u tekstu stoji “dvostrukog”, ali matematika sugerira i više).
Ključna razlika na koju upozoravaju stručnjaci: oglašena cijena nije prodajna cijena. Razlika između oglašenih i stvarno postignutih cijena nikad nije bila veća. Praktičan savjet za kupca je pratiti realno realizirane transakcije, usporediti više stanova na istoj lokaciji i provjeriti skrivene troškove – adaptacija, instalacije i troškovi prijenosa vlasništva mogu značajno promijeniti računicu.
Za prodavače vrijedi obrnuto upozorenje: postavljanje cijene “za probu”, znatno iznad realne, najčešće dovodi do duljeg stajanja oglasa i kasnijeg snižavanja, često ispod iznosa koji se mogao postići odmah uz realno pozicioniranje.
BiH i dalje ostaje atraktivna za kupce zbog relativno niskih cijena u usporedbi s ostatkom Europe, ali za prosječnog Sarajliju koji kupuje prvi stan, ta relativnost sve rjeđe znači nešto konkretno.